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Ejemplo: "Obligaciones del empresario"

Consecuencias del incumplimiento del promotor y la falta de avales individualizados al comprador

Consciente el legislador de la problemática a que se enfrenta el comprador de una vivienda, cuando entrega cantidades a cuenta de dicha compra, se ha procedido a modificar la Ley de Ordenación de la Edificación por parte de la Ley 20/2015 de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras.

I. ANTECEDENTES LEGISLATIVOS

La Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, establecía en su Disposición Adicional Primera que la percepción de cantidades anticipadas en la edificación por los promotores o gestores quedaría cubierta mediante un seguro que indemnizara el incumplimiento del contrato en forma análoga a lo dispuesto en la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas. Esta última norma, y sus disposiciones complementarias, resultarían de aplicación a la promoción de toda clase de viviendas, incluso a las realizadas en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa. La garantía prevista por la Ley 57/1968 se extendía a las cantidades entregadas en efectivo o mediante cualquier efecto cambiario, cuyo pago se domiciliará en la cuenta especial prevista en la referida Ley. Disponía además la norma que la devolución garantizada comprendería las cantidades entregadas más los intereses legales del dinero vigentes hasta el momento en que se haga efectiva la devolución. Por último, establecía la Ley de Ordenación de la Edificación un régimen sancionador por el incumplimiento de lo previsto por la Ley sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, de hasta el 25% de las cantidades cuya devolución debiera ser asegurada o, en su caso, por lo dispuesto en la normativa propia de las Comunidades Autónomas.

Con la nueva regulación en materia de garantías sobre las cantidades entregadas a cuenta para la construcción de una vivienda, el legislador pretende dotar de mayores garantías jurídicas a los adquirentes.

Esta regulación legal, vigente hasta el 31 de diciembre de 2015, se ha visto modificada por la Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras, que ha venido a modificar, en virtud de su Disposición Final Tercera, la regulación de la percepción de cantidades a cuenta del precio durante la construcción, dotando de mayores garantías jurídicas a los adquirentes de viviendas.

El legislador parece acoger la jurisprudencia continuada que ha venido emanando del Tribunal Supremo, en los supuestos de responsabilidad de las entidades avalistas de las cantidades entregadas a cuenta, cuando el promotor incumple sus obligaciones. Jurisprudencia que no se limita a los casos de incumplimiento de plazos en la entrega de la vivienda por parte del promotor, sino que va más allá, enjuiciando y resolviendo sobre supuestos mucho más graves y complejos para los adquirentes de vivienda, como los derivados de la declaración de concurso de la empresa promotora. Esta doctrina jurisprudencial sale al paso de prácticas dañinas para la parte más débil en un contrato de estas características, toda vez que manifiesta el Alto Tribunal que la ausencia de avales individuales no debe impedir que la obligación de restituir las cantidades entregadas con la finalidad de adquirir una vivienda, con los intereses correspondientes, quede cubierta a favor de los compradores que han concertado un contrato de compraventa, entregando cantidades a cuenta, por la existencia de una póliza colectiva.

La nueva regulación, emanada del seno de la Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras, recoge en su espíritu el espíritu garantista sobre los asegurados –en este caso adquirentes de vivienda-, habida cuenta del papel esencial en la economía que juegan el sector financiero y, en particular, el sector asegurador, lo que parece justificar, incluso históricamente, una regulación e intervención pública mayor que en otros sectores. Más si cabe en supuestos como el relativo a la adquisición de viviendas en los que se entregan importantes cantidades a cuenta, bien sea de la construcción, bien de la futura adquisición.

La Ley 20/2015, introduce una Disposición Transitoria Tercera a la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, obligando a las entidades aseguradoras a que, antes del 1 de julio de 2016, y para las cantidades que se entreguen a cuenta a partir de esa fecha, adapten las pólizas vigentes a 1 de enero de 2016 a los requisitos de las garantías introducidos por la Disposición Final Tercera de la Ley 20/2015, que modifica la Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

II. OBLIGACIONES DE LOS PROMOTORES QUE RECIBAN CANTIDADES A CUENTA DEL PRECIO DURANTE LA CONSTRUCCIÓN

Las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de toda clase de viviendas, deberán cumplir, por ministerio legal, dos condiciones. En primer lugar, deberán garantizar desde la obtención de la licencia de edificación, la devolución de las cantidades entregadas más los intereses legales, mediante contrato de seguro de caución suscrito con entidades aseguradoras debidamente autorizadas para operar en España, o mediante aval solidario emitido por entidades de crédito debidamente autorizadas, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido para la entrega de la vivienda. En segundo lugar, quedarán obligados a percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de entidades de crédito en las que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor, incluido el supuesto de comunidades de propietarios o sociedad cooperativa, y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. Para la apertura de estas cuentas o depósitos la entidad de crédito, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior.

La norma prevé una doble vía de protección, en función de si la garantía para el adquirente se opera mediante un contrato de seguro de caución suscrito con una entidad aseguradora, o mediante un aval solidario emitido por una entidad de crédito.

1. Garantía de las cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas mediante contrato de seguro de caución

Requisitos:

En primer lugar deberá suscribirse una póliza de seguro individual por cada adquirente, en la que se identifique el inmueble para cuya adquisición se entregan de forma anticipada las cantidades o los efectos comerciales. La suma asegurada incluirá la cuantía total de las cantidades anticipadas en el contrato de compraventa, de adhesión a la promoción o fase de la cooperativa o instrumento jurídico equivalente, incluidos los impuestos aplicables, incrementada en el interés legal del dinero desde la entrega efectiva del anticipo hasta la fecha prevista de la entrega de la vivienda por el promotor.

Será tomador del seguro el promotor, a quien le corresponderá el pago de la prima por todo el periodo de seguro hasta la elevación a escritura pública del contrato de compraventa, de adhesión a la promoción o fase de la cooperativa o instrumento jurídico equivalente. Y corresponde la condición de asegurado al adquirente o adquirentes que figuren en el contrato de compraventa.

Como garantía añadida, establece la norma que el asegurador no podrá oponer al asegurado las excepciones que puedan corresponderle contra el tomador del seguro. Y la falta de pago de la prima por el promotor no será, en ningún caso, excepción oponible.

En lo referente a la duración del contrato, este no podrá ser inferior a la del compromiso para la construcción y entrega de las viviendas. Y en el supuesto de que se concediera una prórroga para la entrega de las viviendas, el promotor podrá prorrogar el contrato de seguro mediante el pago de la correspondiente prima, debiendo informar en todo caso al asegurado de dicha prórroga.

Para el supuesto de que la construcción no se iniciara o no llegara a buen fin en el plazo convenido, el asegurado, siempre que haya requerido de manera fehaciente al promotor para la devolución de las cantidades aportadas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables y sus intereses, y este en el plazo de treinta días no haya procedido a su devolución, podrá reclamar al asegurador el abono de la indemnización correspondiente. Igualmente, el asegurado podrá reclamar directamente al asegurador cuando no resulte posible la reclamación previa al promotor. El asegurador deberá indemnizar al asegurado en el plazo de treinta días a contar desde que formule la reclamación.

Solo serán indemnizables las cantidades que se acredite que fueron aportadas por el asegurado.

En el caso de que la entidad aseguradora hubiere satisfecho la indemnización al asegurado como consecuencia del siniestro cubierto por el contrato de seguro, el promotor no podrá transmitir la vivienda sin haber resarcido previamente a la entidad aseguradora por la cantidad indemnizada.

2. Garantía de las cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas mediante aval

Requisitos:

Deberá emitirse y mantenerse en vigor por la entidad de crédito, por la cuantía total de las cantidades anticipadas en el contrato de compraventa, de adhesión a la promoción o fase de la cooperativa o instrumento jurídico equivalente, incluidos los impuestos aplicables, incrementada en el interés legal del dinero desde la entrega efectiva del anticipo hasta la fecha prevista de la entrega de la vivienda por el promotor.

En el supuesto de que la construcción no se iniciara o no llegara a buen fin en el plazo convenido, el beneficiario, siempre que haya requerido de manera fehaciente al promotor para la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables, y sus intereses, y este en el plazo de treinta días no haya procedido a su devolución, podrá exigir al avalista el abono de dichas cantidades.

Igualmente, el beneficiario podrá reclamar directamente al avalista cuando no resulte posible la reclamación previa al promotor.

Transcurrido un plazo de dos años, a contar desde el incumplimiento por el promotor de la obligación garantizada, sin que haya sido requerido por el adquirente para la rescisión del contrato y la devolución de las cantidades anticipadas, se producirá la caducidad del aval.

3. Ejecución de la garantía

Si la construcción no hubiera llegado a iniciarse o la vivienda no hubiera sido entregada, el adquirente podrá optar entre la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables, incrementadas en los intereses legales, o conceder al promotor prórroga, que se hará constar en una cláusula adicional del contrato otorgado, especificando el nuevo período con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda.

III. INFORMACIÓN CONTRACTUAL

El promotor se obliga a la devolución al adquirente de las cantidades percibidas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables, más los intereses legales en caso de que la construcción no se inicie o termine en los plazos convenidos que se determinen en el contrato, o no se obtenga la cédula de habitabilidad, licencia de primera ocupación o el documento equivalente que faculten para la ocupación de la vivienda.

La referencia al contrato de seguro o aval bancario, con indicación de la denominación de la entidad aseguradora o de la entidad avalista.

La designación de la entidad de crédito y de la cuenta a través de la cual se ha de hacer entrega por el adquirente de las cantidades que se hubiese comprometido anticipar como consecuencia del contrato celebrado.

En el momento del otorgamiento del contrato de compraventa, el promotor, incluido el supuesto de comunidades de propietarios o sociedad cooperativa, hará entrega al adquirente del documento que acredite la garantía, referida e individualizada a las cantidades que han de ser anticipadas a cuenta del precio.

Por último, para los supuestos de publicidad de la promoción de viviendas con percepción de cantidades a cuenta con anterioridad a la iniciación de las obras o durante el período de construcción, será obligatorio hacer constar que el promotor ajustará su actuación y contratación al cumplimiento de los requisitos establecidos en la presente Ley, haciendo mención expresa de la entidad aseguradora o avalista garante, así como de la entidad de crédito en la que figura abierta la cuenta especial en la que habrán de ingresarse las cantidades anticipadas.

IV. RÉGIMEN SANCIONADOR

El incumplimiento de las obligaciones a que se ha hecho referencia en los puntos anteriores constituye infracción en materia de consumo, aplicándose lo dispuesto en el régimen sancionador general sobre protección de los consumidores y usuarios previsto en la legislación general y en la normativa autonómica correspondiente; todo ello sin perjuicio de las competencias atribuidas por la normativa vigente a la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones.

El incumplimiento de la obligación de constituir garantía –seguro de caución o aval- dará lugar a una sanción de hasta el 25% de las cantidades cuya devolución deba ser asegurada o la que corresponda según lo dispuesto en la normativa propia de las Comunidades Autónomas.

Además de lo anterior, se impondrán al promotor, incluido el supuesto de comunidades de propietarios o sociedad cooperativa, las infracciones y sanciones que pudieran corresponder conforme a la legislación específica en materia de ordenación de la edificación.